自1960年世界上第一只REITs在美国诞生至今，REITs已发展了近50年。国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　REITs不仅有强大的融资功能，同时还有利于完善中国房地产金融架构。　　

　　推动REITs发展意义重大

　　首先从其较强的融资优势来看，国际上主流REITs都是公募的，融集资金数额很大，时间也整体不长。如：在香港发的REITs超额认购几千倍都很正常。那么，同样公募的REITs，在中国大陆发行以后，募集几十个亿也很容易。如果市场行情好，募集上千亿也都很容易，这就是作为公募基金的最大优势。如果是私募，募集几个亿都很困难。

　　简单地说，REITs的融资优势关键就在于募集资金能力很强，规模大、时间周期也不长，比发行股票要简单。并且REITs不仅资金来源广泛，而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。

　　REITs首先为商业地产提供了一条直接融资通道，它会为更多的房地产企业，特别是持有型物业打开一条非常宽广的直接融资通道。REITs募集资金能力强，资金面大，这是对商业地产最有利的一点。

　　同时，REITs有利于完善中国房地产金融架构。REITs在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。REITs直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出REITs，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

　　此外，投资人购买REITs投资品，收益较高，并且收益率较稳定。对于融资者而言，REITs有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产的固有特性决定了REITs具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。而对于金融市场而言，多了一种投资产品。引入REITs有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。

　　设立REITs亦会对楼市、股市以及投资者等众多参与方实现多赢：一、REITs可为房地产市场提供有效的新的直接融资渠道，开发商可溢价套现；二、REITs风险较低、收益稳定的特点能够使持有人获得稳定收益；三、由于REITs持有人能得到稳定收益，抛售较少，因此REITs也能起到稳定股市作用；四、信托公司可以从中得到REITs的受托费用；五、物业公司可以增加物业管理费用；六、REITs管理公司可收取基金管理费；七、有利于政府增加税收、扩大就业等社会问题的解决。

　　建立基本完善的REITs市场仍需时日

　　REITs需要10年左右的时间，才能达到一个基本的市场完善，逐渐成为国内房地产直接融资的主要通道。而最起码需要20年发展，REITs才能取得和商业银行融资并驾齐驱的格局。

　　中国资本市场起步至今，经历了21年的时间，但市场尚不完善。但也正是这21年，已经走过了美国资本市场百年走过的路。同样，对于中国设立REITs产品，从起步到成熟，还需要较长的时间发展。

　　从国际上看，REITs市场发展迅速且潜力巨大；而立足国内，REITs对中国房地产及金融市场的发展都具有深远影响。REITs要做到和银行融资并驾齐驱的成绩，最起码还要20年。这是由于中国商业银行资产太庞大，达100万亿人民币，任何金融机构都比不了。

　　如果说货币化分房政策催生了住宅市场化的快速发展，那REITs市场的创设，将为发展相对滞后的商业地产市场，提供难以想象的契机，并成为中国房地产行业发展道路上的里程碑。

　　而随着国务院宏观调控政策、货币政策、税收政策及土地政策的深化，作为国民经济支柱产业的房地产业与中国金融产业，特别是随着WTO所要求的金融业全面开放，外资金融机构大量涌入，在中国房地产业与金融业组合之下，REITs产品将会不断推陈出新，实现中国房地产业和金融业的优化双赢。信托公司将最大限度地挖掘信托制度的特殊优势，做好与内外资银行的互动。“信托+银行+证券化(REITs为主导)+资本市场+PE”这种主流模式将会在中国得到进一步深化。同时，随着中国城市化进程的不断加快，商业地产也将会获得一个广阔的发展空间。